요즘 부동산 시장에서는 매매가와 전세가의 차이가 점점 줄어들고 있다고 해요. 이 현상을 갭투자라고 하는데요, 집값과 전셋값의 차이가 적은 아파트를 전세를 끼고 매입해서 시세차익을 얻는 투자방식입니다. 최근 서울 강남권 재건축 단지들을 중심으로 이러한 갭투자가 성행하면서 주변 지역으로까지 확산되고있다고 합니다. 특히나 정부의 강력한 규제정책으로 인해 주택시장이 위축되면서 일부 다주택자들이 임대사업자 등록을 하지 않고 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 채 잠적하는 일이 발생하기도 했습니다. 이로인해 피해를 입은 세입자가 속출하자 국토교통부는 지난 1월 31일 '주택임대차보호법' 시행령 개정안을 입법예고했습니다. 이번 개정안은 계약갱신요구권 행사기간을 현행 2년에서 4년으로 연장한다는 내용을 담고있습니다. 하지만 일각에서는 집주인 입장에서도 실거주 등 특별한 사정이 없다면 이를 거절할 수 있다는 조항이 있어서 실효성이 떨어진다는 지적도 나오고 있습니다. 그렇다면 과연 어떤 방향으로 나아가야할까요?
갭투자란 무엇인가요?
갭투자는 말 그대로 ‘Gap’(격차)+‘Investment’(투자)의 합성어로, 소액의 돈을 이용해 높은 수익을 올리는 투자방법 중 하나입니다. 예를 들어 A아파트의 매매가격이 5억원이고 전세가격이 4억5천만원이라면, 5000만원으로 내집마련을 할 수 있게 됩니다. 즉, 매수자는 실제로는 자기자본인 5000만원을 들여 집을 사고, 나머지 금액은 전세보증금으로 충당하는 방식입니다. 이렇게 하면 실제로 들어가는 돈은 거의 없이 안정적인 수입을 얻을 수 있죠. 다만 주의해야할 점은 현재 살고있는 전셋집이 깡통전세인지 아닌지 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것입니다. 만약 해당 매물이 경매처분될 경우 선순위 근저당 설정금액과 전세보증금을 합한 금액이 70%를 넘는다면 위험부담이 커지게 됩니다. 또한 추후 이사갈 때 새로운 세입자를 구하지 못하면 자신이 낸 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있으니 유의해야 합니다.
깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세는 한마디로 말해서 “매매가는 하락하는데 전세가는 오르는 상황”을 말합니다. 쉽게 말해 원래 갖고 있던 자산 가치보다 빚이 많은 상태죠. 따라서 나중에 살던 집이 경매로 넘어가거나 최악의 경우 집주인이 파산하면 임차인이 전세금을 떼일 우려가 큽니다. 그래서 일명 ‘깡통전세’라는 용어가 등장하게 된 것이죠. 결국 깡통전세로부터 안전하려면 어떻게 해야 할까요? 우선 등기부등본을 열람해 대출 여부를 확인해야 합니다. 그리고 가급적이면 전입신고 및 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 물론 은행대출액과 전세보증금 합계가 집값의 70%를 넘지 않아야 하며, 임대차계약 시 특약사항에 잔금 지급 후 즉시 근저당 말소하기로 명시하는 것도 좋은 방법입니다.
임대사업자등록이란 무엇인가요?
임대사업자등록은 개인 또는 법인이 일정규모 이상의 주택을 취득하거나 보유했을 때 의무적으로 하는 신고절차 입니다. 민간임대주택사업자는 세제혜택을 받기 위해 사업자등록을 신청하며, 이때 관할 세무서에 가서 세금계산서용 현금영수증 카드를 발급받아 물건지 관할 구청에 제출해야 합니다. 이후 거주지 주민센터에 방문해 지방세 감면신청을 하고 취득세 고지서를 발부받으면 납부기한 안에 내야 합니다.
