최근 부동산 시장에서는 매매가격과 전세가격 간의 격차가 점점 벌어지고 있다고 해요. 특히 서울 아파트의 경우 지난 10월 5억원 이하 매물이 사라졌고, 6억원 이하 매물 또한 1년새 반토막 났다고 합니다. 이처럼 최근 몇 년간 지속되어온 전세난 속에서 올해 하반기 들어 전셋값 상승세가 더욱 가팔라지고 있다고 하는데요. 이번 포스팅에서는 이러한 현상에 대해 알아보고자 합니다.
전세난이 심화되는 이유는 무엇인가요?
첫번째로는 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행입니다. 계약갱신청구권이란 임차인이 희망하면 기존 2년 계약 기간 이후 한 차례 재계약을 요구할 수 있도록 하는 제도이고, 전월세상한제란 임대료 상승폭을 직전 계약액의 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 이로 인해 집주인들이 세입자를 내보내고 직접 거주하거나, 새로운 세입자에게 높은 보증금을 받아 이전 세입자에게 올려주는 ‘이중가격’ 현상이 발생하게 되었습니다. 두번째로는 저금리 기조 장기화입니다. 금리가 낮아지면서 집주인들이 월세나 반전세 등 다른 형태의 임대 방식으로 전환하면서 전세 물량이 감소했습니다. 세번째로는 정부의 주택 공급 정책 실패입니다. 현 정부는 집값 안정을 위해 공공임대주택 확대 및 재건축 규제 완화 등 다양한 방안을 추진했지만 오히려 역효과를 불러왔습니다. 네번째로는 코로나19 사태로 인한 경기 침체 우려입니다. 한국은행이 발표한 자료에 따르면 국내 가계부채 증가율은 2020년 상반기에만 9.5%라고 합니다. 그만큼 많은 사람들이 대출을 받고 있다는 뜻이겠죠. 이렇게 늘어난 부채는 결국 경제 위기 상황에서 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없습니다. 다섯번째로는 다주택자 세금 중과 조치입니다. 2021년부터는 양도소득세 중과세율이 인상되고 종합부동산세 세율도 상향 조정됩니다. 여섯번째로는 청약 대기 수요 증가입니다. 지난해 7월 말 새 임대차보호법 시행 이후 전국 곳곳에서 전세 품귀 현상이 빚어지면서 무주택자들의 불안감이 커졌습니다. 그러다보니 내집 마련보다는 일단 전셋집을 구해놓고 보자는 심리가 확산되었고, 그로 인해 신규 분양 단지마다 수만 명의 청약자가 몰리면서 경쟁률이 치솟았습니다. 일곱번째로는 입주물량 감소입니다. 2019년 대비 2020년 연간 입주물량은 약 13% 감소했고, 2022년 역시 전년 대비 14% 가량 줄어들 전망입니다. 여덟번째로는 갭투자 영향입니다. 현재 시중 유동자금은 역대 최고 수준이지만 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있으며, 일부 투기 세력들은 여전히 시세 차익을 노리고 갭투자를 하고 있습니다. 아홉번째로는 재개발·재건축 사업 지연입니다. 정비사업장 이주수요 증가는 인근 지역 전월세시장뿐만 아니라 매매시장에까지 영향을 미칩니다. 열번째로는 지방 광역시 중심의 풍선효과입니다. 대구, 대전, 광주 등 지방 광역시에서도 신축 아파트 위주로 신고가 경신이 이어지고 있습니다. 마지막으로는 실거주 요건 강화입니다. 8월 12일부터 개정된 지방세법 개정안에 따라 취득세 산정 시 보유 주택 수에 분양권과 조합원입주권이 포함되었습니다. 즉, 일시적 2주택이라도 종전 주택을 처분하지 않으면 최대 12%의 취득세를 내야 한다는 의미입니다.
전셋값 폭등 문제 해결방안은 없나요?
먼저 첫번째 방법은 단기적으로 주거용 오피스텔 매입 후 전입신고를 하는 것입니다. 하지만 이미 지어진 주거용 오피스텔은 대부분 전용면적 60m2 이상이기 때문에 서민층에게는 다소 부담스러운 금액이며, 주차공간 부족문제등 여러가지 단점이 존재합니다. 두번째 방법은 다세대 빌라 매수입니다. 빌라는 주로 역세권 주변에 위치하기 때문에 교통이 편리하며, 비교적 저렴한 가격에 넓은 평수를 구할 수 있습니다. 다만 건축물대장상 불법건축물 여부를 반드시 확인해야 하며, 위반사항이 있다면 원상복구 의무가 있으므로 주의해야 합니다. 세번째 방법은 소형아파트 매수입니다. 소형아파트는 대체로 입지가 좋고 생활편의시설이 잘 갖춰져있어 신혼부부 또는 직장인들에게 인기가 많습니다. 그러나 중소형 평형이다 보니 환금성이 떨어지고 향후 매도시 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년이상 실거주 해야한다는 점을 유의해야 합니다. 네번째 방법은 단독주택 매수입니다. 단독주택은 다가구주택과 달리 구분등기가 되어있기 때문에 소유주가 명확하다는 장점이 있습니다. 그리고 마당있는 단독주택이라면 반려견 키우기에도 안성맞춤이죠. 게다가 층간소음 걱정도 없으니 아이 키우는 가정에게도 적합합니다. 단, 노후화가 진행중인 곳이거나 도로변에 위치한 곳이라면 소음공해로부터 자유로울 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 다섯번째 방법은 LH공사 청년매입임대주택 신청입니다. 대학생, 취업준비생, 사회초년생들을 대상으로 모집하는 공고로서 월평균소득 70%이하 가구라면 누구나 신청가능합니다. 당첨시 최초 2년 계약후 2회 연장 (최장 6년 거주)이 가능하므로 목돈마련이 어려운 젊은 층에게 매우 유리합니다.
